编号│易居房产·张涛律师团队案例库FC424（总第768）
农村房屋买卖已25年，被拆迁获赔近百万，卖方诉请合同无效并主张房屋补偿费，法院怎么判？
农村房屋买卖 农村宅基地 拆迁补偿款 诉讼时效 合同效力
依据“房地一体”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括宅基地/集体土地使用权，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。未经相关部门审批，双方所签订的卖房契约，应当无效。关于此类问题的相关法律可追溯至上个世纪，具有历史性的法律渊源。围绕诉讼时效、合同效力及合同无效后的处理等农村房屋买卖合同纠纷的相关问题，本文从典型个案展开，梳理下这类案件的历史法律沿革及人民法院的处理规则变迁。原告：崔某
被告：陈某1
陈某1系陈某2父亲，陈某2买房时系非农业户口。1995年，崔某与陈某2签订卖房契约，崔某将自己的自建房屋以5000元出售给陈某2，其后将土地使用证交付给陈某2，该卖房契约签订时村委负责人签字并加盖村委会公章。现陈某2已去世，无遗嘱。2020年，该村村委会与陈某1签订《搬迁改造货币补偿协议》，确认涉案房屋的补偿款为719440元，房屋装修及附属物补偿费215874.65元，临时过渡补偿费12000元，搬迁补助费2000元，扣除被搬迁房屋宅基地的征地区片地价补偿费17774.4元，共计931540.25元，该款项已进入陈某1账户。陈某1已将涉案房屋腾房并经村委会验收合格，现涉案房屋已拆迁。崔某诉请：陈某2与崔某签订的卖房契约无效，涉案房屋及房屋安置费931540.25元归崔某所有；2.崔某返还陈某1购房款5000元。2、陈某1付给崔某房屋补偿款275262.07元（崔某享有房屋拆迁款的30%利益，陈某1享有房屋拆迁款的70%的利益）；1、买卖房屋行为已经过25年，卖方的起诉是否超过诉讼时效？诉讼时效的规定仅适用于请求权，确认合同效力纠纷属于确认之诉，确认之诉旨在对法律关系的状态进行确认，不属于对权利受到侵害的救济，不适用诉讼时效的规定。本案中，原告请求法院确认签订的卖房契约无效，属于确认之诉，故本案房屋买卖行为虽已25年，但原告起诉确认诉争房屋买卖合同无效不受诉讼时效限制。2、如何判断农村房屋买卖合同是否有效，法律依据是什么？农村房屋买卖实行“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。双方买卖的标的房屋是农村宅基地上房屋，必然伴随宅基地使用权的转移，故涉案宅基地使用权的转移行为是否合法，直接影响卖房契约效力的认定。根据【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定】第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方签订买房合同时间为1995年，原则上应适用行为发生时的法律、司法解释的规定。以下先梳理下这类案件的历史法律沿革及人民法院的处理规则变迁。1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”第四十六条第一款规定，“城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。”1990年8月25日国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中谋利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”本文案例，双方签订卖房契约是1995年，陈某2系城镇非农业户口居民。城镇非农业户口居民取得宅基地，应当通过县级人民政府批准同意。陈某2于1995年购买崔某所有的农村宅基地上房屋，没有经过县级人民政府批准，违反当时有效的法律禁止性规定。1999年5月6日国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。”现行《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》第八十二条规定，“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”综上，陈某2于1995年以城镇非农业户口居民身份与崔某签订买卖农村宅基地上房屋的协议，没有经过县级人民政府批准即签订契约，违反当时有效的法律禁止性规定。至本案双方产生纠纷，法律法规仍然禁止农民集体所有的土地使用权非法向城镇非农业户口居民转移。双方签订协议买卖农村宅基地上房屋的行为，违反缔约时的法律法规禁止性规定，亦为其后法律法规所禁止，故双方签订的卖方契约无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。合同无效后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。本案中，法院判决双方买房契约无效，各自财产应当相互返还。但经过时间较长，在确定财产返还时，根据诚实信用原则，应充分考虑案涉房屋增值或者贬值的因素，在崔某与陈某1之间合理分配或负担，避免因买房契约无效而使一方获益。最终法院认定：崔某与陈某2签订卖房契约无效，陈某1系陈某2继承人，应返还涉案房屋，崔某应返还陈某1购房款5000元。因崔某出让房屋已二十多年，在特殊情形下崔某反悔主张卖房契约无效，按诚实信用的原则，对涉案房屋的临时过渡补偿费12000元，搬迁补助费2000元，应属陈某1所有；涉案房屋补偿款719440元，房屋装修及附属物补偿费215874.65元，扣除被搬迁房屋宅基地的征地区片地价补偿费17774.4元，余款917540.25元，按照双方的过错责任及有关规定，由崔某享有30%的利益，陈某1享有70%的利益为宜。【延伸阅读】
1、签订房屋买卖合同时买方户籍不在房屋所在村，法院判合同无效!
裁判要旨：“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
裁判要旨：买受人与出卖人并非同一经济组织成员，且双方就诉争宅院及房屋的买卖行为未经相关部门审批，双方所签订的《宅基地房屋买卖合同》，应当无效。对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围，可在确定诉争宅院房屋的价值后，按照双方的责任比例承担相应责任。裁判要旨：法律规定宅基地使用权，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，该规定是法律的强制性规定，当事人无权通过买卖等方式取得或变相取得。村委会的盖章认可，亦不能改变法律的的强制性规定。裁判要旨：从国家有关政策和规定以及司法实践中的普遍做法来看，农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：1.需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;2.转让人与受让人同为本村村民;3.受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;4.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。裁判要旨：农村宅基地房屋被拆迁后，该房屋买卖合同被确认无效。因拆迁奖励款、搬迁费均为依附居住权产生，买受人无须赔偿。但，其地面附着物补偿款，应被认定为出卖人因售房协议无效受到的损失，买受人应对该部分损失予以赔偿。具体赔偿比例，应综合考虑双方的过错程度、房屋增值损失及修缮费用等因素。裁判要旨：签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。裁判要旨：农村房屋买卖14年合同判无效，出卖人要求买受人腾退房屋，法院认为，由于涉案房屋目前未涉及拆迁，拆迁补偿标准亦尚不明确，故在当地政府制定的拆迁补偿评估标准出台之前、或者在本案双方当事人对于拆迁补偿评估标准达成一致之前，无法确定出卖人应赔偿买受人相应损失的数额。从平衡双方利益角度出发，在买受人损失赔偿问题未同时解决的情况下，以暂不判决返还涉案房屋为宜。裁判要旨：根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而本案中，出卖人的诉讼请求仅仅是确认其与买受人签订的《房屋买卖契约》无效，而并未涉及到房屋腾退、赔偿等问题，因此对买受人反诉出卖人赔偿损失及房产评估申请，法院不予受理、建议其另行解决。裁判要旨：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本文案例中，涉案房屋买卖合同已经法院确认无效。就涉案房屋是否拆迁，买受人虽提交了发改委的立项批文，但就何时能够拆迁，现暂无法确定，出卖人则坚持该房暂无拆迁可能。考虑到诉争房屋现暂未到拆迁程序，应以腾退返还为宜。裁判要旨：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，但卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中，当事人签订的房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，而买方并非涉案房屋所在乡（镇）范围内的集体经济组织成员，该房屋买卖合同被判无效。裁判要旨：农村房屋区位补偿价款属于买受人购买房屋产生的信赖利益，在合同无效情况下有权向出售人主张。房屋未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性；房屋被征用拆迁，区位补偿价款不再是期待利益，买受人有权主张。区位补偿价本身具有变动性质，会随着所在区域土地市场价值的变化而变化，应根据具体案情适用区位补偿价的评估时间节点的结论。
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6、离婚协议约定登记在双方名下的房屋归一方所有，尚未办理变更登记，能否排除人民法院的强制执行？